Le texte suivant rappelle succinctement les principes de base qui régissent le plan cadastral. Les forums GeoRezo relaient régulièrement des questions portant sur les sujets abordés dans ce texte, et constituent un complément, certes moins formel, mais tout aussi utile.

Ce texte est issu du rapport annuel du Médiateur de la République de 1993 et, malgré son ancienneté, conserve toute sa valeur.

Les litiges mettant en cause l’administration du Cadastre montrent une méconnaissance, par les administrés, du rôle de ce service et de la portée juridique des documents qu’il délivre.
Ainsi leur est-il souvent attribué une valeur qu’ils ne possèdent pas, notamment en matière de propriété.

Or ces malentendus peuvent nourrir des contentieux de voisinage, longs et coûteux, et dont l’issue sera des plus incertaines.

C’est pourquoi il apparaît très utile :

1. de rappeler les grandes lignes des différentes missions qui incombent au Cadastre dans ses relations avec les administrés;
2. de préciser, en conséquence, la valeur juridique, technique et fiscale que revêtent les documents cadastraux, de manière à les invoquer utilement en cas de litiges afférents aux parcelles auxquelles ils se rapportent.

1. Les missions du Cadastre

Le Cadastre tient l’inventaire permanent de la propriété foncière, bâtie et non bâtie. Cet inventaire, à la fois descriptif et évaluatif, a un double rôle :

• juridique, foncier et technique;

• fiscal.

En effet, l’administration du Cadastre a pour mission :

• d’une part, d’identifier et de décrire physiquement l’ensemble des propriétés, en établissant et en maintenant à jour un document topographique exhaustif, appelé  » plan cadastral « ;

• d’autre part, d’assurer l’évaluation des biens fonciers nécessaire à la détermination des bases des taxes foncières et de recenser les propriétaires redevables de ces taxes.

Le Cadastre constitue donc le reflet de l’état civil de la propriété foncière et l’instrument de la fiscalité directe locale.

2. La valeur juridique des documents cadastraux

Les administrés ont accès à cette documentation dans les bureaux du Cadastre; ils peuvent la consulter et obtenir des copies. Un double des registres cadastraux est également consultable en mairie.

La délivrance des reproductions et extraits du plan cadastral répond à divers besoins :

• recherche d’informations fiscales (assiette des impôts locaux …) ou foncières (situation et consistance des biens…);

• accomplissement des formalités de publicité foncière dans les conservations des hypothèques, qui accompagnent les mutations de propriétés.

C’est certainement ce dernier point qui est source de confusion dans l’esprit de nombreux propriétaires qui assimilent, à tort, le document cadastral établi à leur nom lors de la mutation à un véritable titre de propriété du bien figurant sur l’extrait de plan.

Or il faut savoir que les documents cadastraux sont des pièces de nature purement administrative : ils décrivent seulement des situations de propriété apparentes, mais ne constituent en aucun cas une preuve (ou même une présomption) de propriété.
Ils ne peuvent donc être utilement produits en cas de contestation du droit de propriété dont la reconnaissance ne sera établie que sur le fondement des mentions énoncées dans le titre de propriété du bien litigieux, conservé au bureau des hypothèques (en général, l’acte notarié).

Cela étant, des liaisons étroites existent entre le Cadastre et le fichier immobilier des hypothèques qui retrace les événements juridiques de la propriété (en Alsace-Lorraine, c’est le système du livre foncier tenu par un magistrat, hérité du droit allemand, qui est en vigueur).

En effet, depuis la réforme de la publicité foncière intervenue en 1956, la désignation cadastrale des biens est obligatoire pour tout acte soumis aux formalités de publicité foncière.

Une rénovation cadastrale, appelée  » remaniement « , est donc entreprise chaque fois que l’inadaptation des documents cadastraux par rapport à la situation des immeubles sur le terrain le nécessite.

A cet égard, il est utile d’apporter quelques précisions susceptibles, là aussi, d’éviter des contestations.

Ainsi, lors d’une procédure de remaniement cadastral, les délimitations des propriétés privées effectuées consistent essentiellement en la mise en place, contradictoire si possible, des limites des parcelles par les propriétaires eux-mêmes, le rôle du géomètre du Cadastre se limitant à constater leur accord.

Les résultats du remaniement sont communiqués aux propriétaires. Chacun peut prendre connaissance du nouveau plan cadastral qui est déposé à la mairie et faire part de ses observations éventuelles.

En cas de désaccord persistant, seul un géomètre privé peut, en sa qualité d’expert, déterminer les droits de chacun. Et dans l’hypothèse où cet expert ne disposerait d’aucun élément pour opérer cette délimitation, notamment en l’absence de preuve, le différend doit alors être porté devant l’autorité judiciaire, par une action en revendication auprès du tribunal de grande instance territorialement compétent qui déterminera la propriété des parcelles objet du litige.

Source : http://www.juripole.fr/Mediateur/1993/citoyen.html

Selon la définition courante de la DGFIP, « le  remaniement est une opération de création de feuilles cadastrales nouvelles, en remplacement d’anciens plans cadastraux dont l’échelle et la précision ne permettent plus une consultation ni, surtout, une mise à jour de qualité. Il est effectué par les services locaux de la DGFIP, selon des procédés terrestres ou photogrammétriques« .

A une question au gouvernement posée au Sénat en 1987, il était répondu que « le remaniement du cadastre consiste à effectuer une nouvelle rénovation du cadastre dans les communes ou parties de communes où la conservation du plan ne peut être assurée de façon satisfaisante. Cette opération lourde qui vise essentiellement à reprendre entièrement la constitution de la documentation cadastrale (cartographique et littérale) est entreprise à raison de 80 000 hectares par an environ, compte tenu des capacités actuelles de production de la direction générale des impôts. Cela implique que le choix d’exécution se porte vers des zones où l’urgence des travaux est la plus pressante, à savoir, celles où la qualité métrique des plans cadastraux est manifestement insuffisante et pour lesquelles l’essor économique et le développement urbain sont particulièrement marqués. »

Même si les moyens techniques ont considérablement évolué depuis cette réponse, les priorisations sont toujours d’actualité, compte tenu de la faiblesse persistante des moyens humains au sein des services du Cadastre. D’autres critères sont cependant mis en avant depuis peu : ceux relatifs à la qualité géométrique du Plan Cadastral Informatisé, et notamment le continuum géographique, infra-communal (raccords entre sections cadastrales) et supra-communal (raccords entre limites de communes).

Mais un remaniement cadastral est une opération complexe dont la durée dépend notamment de l’étendue, du morcellement, voire de la géographie du territoire remanié. C’est une procédure contradictoire, qui, bien que n’affectant pas le droit de propriété,  doit recueillir l’accord des propriétaires concernés par le périmètre du chantier. Les propriétaires sont informés, dès l’ouverture du chantier, jusqu’à son terme, et peuvent pendant toute la procédure contester (ou approuver, bien sûr) le bien-fondé des nouvelles limites établies. Une fois la procédure régulièrement achevée, la nouvelle situation foncière fait l’objet d’un Procès-Verbal de remaniement,  publié à la Conservation des Hypothèques qui enregistre, vérifie et officialise ces changements.

Les technologies utilisées aujourd’hui permettent cependant de gagner un temps précieux : les données cadastrales, les liaisons informatisées entre MAJIC III et FIDGI (le logiciel d’enregistrement des actes de la Conservation des Hypothèques), permettent d’automatiser les opérations d’information du public, de saisie et de contrôle des changements opérés. Les outils de levés, de report et d’intégration à PCI-Vecteur permettent également d’obtenir un plan cadastral de qualité numérique à des coûts et dans des délais bien moindres qu’auparavant. Mais ce nouveau plan peut toujours être contesté !

Le droit français, et notamment celui qui touche au Cadastre, est une chose… l’utilisation du plan cadastral informatisé au sein de Systèmes d’Information en est une autre : peu de données vectorielles, couramment utilisées dans le monde de la géomatique hexagonale, sont soumises à autant de contraintes légales que le parcellaire cadastral.

Cet article est paru initialement dans le numéro Hiver 2009 (pages 14 à 20) du magazine « Géomatique » de l’OAGQ (Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec).

Il expose de manière très didactique les principaux défis et enjeux qui se posent aux différents acteurs de cette composante géographique essentielle, à la suite de la rénovation générale du cadastre québecois.

Bien que la législation et le mode de gestion du plan Cadastral soient différents des deux cotés de l’Océan, on retrouve de nombreuses similitudes, mises en évidence notamment par les nouvelles utilisations de cette information  : modalités de mise à jour, de gestion, précision, continuité géographique, usages multiples…

Quelques exemples (Costa-Rica, Argentine) montrent que cette problématique est largement partagée;

Des réflexions qui ont toute leur place en France, et un exposé qui met en évidence les enjeux d’une telle démarche hexagonale… si elle avait lieu.

Bonne lecture…