Mardi, 28 mars 2017

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Catégorie » Analyse cadastrale

MAJIC III : réforme des valeurs locatives 2017

L’année 2017 sera celle de la mise en application de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels. Ce chantier avait débuté en 2010. Je ne vais pas ici rentrer dans les détails, notamment sur les impacts en terme de fiscalité (il y aura des gagnants… et des perdants…), mais me concentrer sur les changements que cela pourra occasionner dans la structure ( ! ) des prochaines livraisons des données MAJIC III.

Pour les modalités de mise en oeuvre de cette réforme, elles sont décrites dans cette page ( et ses sous pages). Les valeurs locatives des locaux professionnels sont dorénavant assises sur les loyers réels constatés. Plusieurs points sont à relever :

  • pour atténuer les variations excessives des impôts locaux supportés par les entreprises, des mécanismes de « neutralisation », de « planchonnement » et de « lissage » sont mis en place dès cette année 2017 et pourront s’étaler sur 10 ans…
  • Les évaluation relatives aux locaux d’habitation ne sont pas visées, donc a priori pas de changement dans les données MAJIC III consacrées aux locaux d’habitation.

En ce sens, lire notamment Wikipedia pour des explications plus détaillées.

Les nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives sont basées sur les déclarations faites par les propriétaires des locaux. Le modèle ( 6660-REV, cerfa 14248 * 3) montre que :

  • les classifications des locaux,  que l’on connaissait jusqu’à présent, évoluent (38 catégories),
  • la répartition des surfaces des locaux est affinée,
  • l’année de construction (qui n’impacte pas le montant des taxes sur ces locaux professionnels) n’est pas demandée dans la déclaration…

Un autre aspect intéressant de cette réforme concerne la mise en place de  paramètres d’évaluation départementaux (délimitation de secteurs d’évaluation, tarifs par catégorie de locaux et coefficients de localisation). Même si tous ces paramètres ne sont pas encore disponibles, on peut supposer qu’ils figureront dans les données MAJIC III livrées à compter de 2017. Ils concourent en effet au calcul de la valeur locative de base. Certains de ces paramètres peuvent notamment intéresser les géomaticiens, et les structures faisant de l’analyse ou de l’observation des locaux commerciaux. Des zonages départementaux sont mis en place, et correspondent au découpage de chaque département en secteurs locatifs homogènes. Ce zonage est effectué sur la base des sections cadastrales, et peut comporter des exceptions, expressément identifiées à la parcelle.

Ces paramètres d’évaluation ont été publiés, en principe dans tous les départements. On les trouvent dans le Recueil des actes administratifs de chaque Préfecture… en cherchant bien ! Ces paramètres étant publics, il sera certainement très intéressant de les voir publiés en Open Data, mais pour l’instant, on ne trouve que des fichiers PDF, quasi-inexploitables (format image,  contenu crypté…). On doit y trouver  :

  • la délimitation des secteurs d’évaluation qui correspondent au découpage d’un département en secteurs locatifs homogènes.  Chaque commune, ou section cadastrale est affectée à un secteur d’évaluation.
  • les tarifs par catégorie de locaux professionnels et secteurs d’évaluation
  • la liste éventuelle des parcelles affectées de coefficients de localisation particuliers

Une petite recherche avec votre moteur préféré sur « paramètres départementaux d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels » permettra de retrouver une bonne partie des documents publiés. Sinon, se rendre sur le site de vos préfectures respectives, dans la section RAA (Recueil des actes administratifs) et consulter les actes publiés entre Mai 2016 et Septembre 2016, en commençant vos recherches par les documents enregistrés autour du 15 Juin 2016. Cà devrait y être ! Sinon, s’adresser à vos DDFiP respectives qui ne devraient pas faire d’obstruction à les communiquer…

Un exemple : l‘acte publié par la DDFiP 47 (Lot-et-Garonne) le 15 Juin 2016.

Le chantier fiscal portant sur ces locaux professionnels est a priori achevé… Mais on peut s’attendre à la sortie des avis d’imposition (Septembre Octobre 2017) à quelques remous ! Côté transmission des données MAJIC III aux collectivités locales et autres utilisateurs publics (habituellement en Juin), il pourrait y avoir un retard de livraison, pour la raison citée, et également pour cause de restructuration d’une partie des données.

En tout cas , côté utilisateurs, il faudra revoir certains processus d’importation… A vos moulinettes !


Journée Nationale des Fichiers fonciers le 6 novembre 2015

Pour les adeptes et utilisateurs des fichiers fonciers, Je relaie une information communiquée par la DGALN.

Il n’est pas trop tard pour s’inscrire à cette journée !

ff2015La DGALN bureau des politiques foncières, associée au Cerema Dter NP, en charge du pôle de compétences et d’innovation « Foncier et stratégies foncières », vous invitent à la prochaine Journée nationale d’échanges sur les Fichiers fonciers qui se tiendra :

           
le vendredi 6 novembre 2015 de 9h30 à 17h
au Ministère du Logement
Auditorium de la Tour Séquoia à la Défense

Cette journée est ouverte aux organismes et services publics utilisateurs des Fichiers fonciers. Pour vous inscrire, merci de répondre, avant le 19 octobre, au formulaire en ligne suivant : Formulaire d’inscription

Vous recevrez un e-mail de confirmation de votre inscription à partir du 26 octobre, sous réserve de places disponibles.

Vous trouverez le programme de la Journée sur le site Géoinformations Fichiers fonciers : Programme de la journée.

Vous souhaitez obtenir des informations sur les Fichiers fonciers du Cerema ? Rendez-vous sur le site Géoinformations Fichiers fonciers :
www.geoinformations.developpement-durable.gouv.fr/fichiers-fonciers-r549.html

Pour toute question sur les Fichiers fonciers retraités par le Cerema Nord Picardie à destination des services publics, n’hésitez pas à nous contacter par mail : fichiers-fonciers(at)cerema.fr

télécharger l’invitation_06-11-2015


Commentaires fermés

Introduction à l’analyse cadastrale

Un petit article pour répondre à François, chargé d’un observatoire dans une collectivité, qui me demandait ce qu’il fallait avoir en tête avant de s’engager dans des analyses de la matrice cadastrale. Pour y répondre nous nous sommes replongés dans les présentations que nous faisons, Jean-Michel et moi même, sur le cadastre.

Le blog Parcell’air présente une série de pages consacrés à l’analyse cadastrale mais avant d’en arriver là que faut il se rappeller ?


Une donnée fiscale

Premier aspect à garder en tête en permanence : le cadastre est une donnée à caractère fiscal, cette finalité détermine la qualité de renseignement de la matrice. Ainsi les natures de culture sont d’autant mieux remplies qu’elles ont un impact au niveau fiscal, par voie de dégrèvement par exemple comme les plantations de chênes truffiers dans certaines communes.


Une donnée complexe

La matrice cadastrale est composée d’une série de fichiers volumineux à la structure complexe qui nécessite un système de base de données. Plusieurs modèles d’organisation de ces données cohabitent car il n’existe pas de modèle officiel. Ces intégrations différentes selon les outils expliquent les différences de noms de champs. Nous conserverons ici dans notre description les noms de champs d’origine utilisés par la DGFIP.


Des données personnelles

Les fichiers MAJIC contiennent de nombreuses données personnelles et relèvent d’une déclaration CNIL. Leur usage peut nécessiter de se rappeler les règles du secret et de l’analyse statistique.


Jointure graphique

Le lien avec la partie graphique se fait par un code à créer, appelé clé parcellaire ou « IDU », par concaténation de plusieurs champs et notamment le code département (CCODEP), commune (CCOCOM), et parcellaire (DNUPLA). L’ensemble constitue un code à 14 caractères du type : 040104000AB0123.


La propriété

Les droits de propriété sont complexes, ils sont décomposés dans CCODRO : propriétaires, nu-propriétaires, usufruitiers, … Chaque bien peut être rattaché à un ou plusieurs propriétaires (DDENOM),  notamment en cas d’indivision c’est à dire plusieurs personnes propriétaires du même bien. Selon les analyses que l’on souhaite faire on peut étudier l’ensemble des propriétaires (jusqu’à 6 décrits) ou bien cibler sur celui qui reçoit l’avis d’imposition (DNUPRO=001). Ce lien se fait autant au niveau de la parcelle que du bâti, notamment en cas de copropriété : le sol appartient à la copro, les logements à une série de propriétaires.
Rappelons enfin que les propriétés publiques sont par nature mal renseignées car elles ne sont pas assujetties aux impôts fonciers. Et que le cadastre ne décrit pas ce qui relève du domaine public non cadastré, comme c’est souvent le cas des édifices religieux d’avant 1905.


Le bâti

Il n’y a pas de relation directe entre un bâti à l’intérieur d’une parcelle et les données cadastrales. Les descriptions sont à l’échelle de la parcelle;  il n’est pas possible de savoir à quel partie de la parcelle et du, ou des, bâtis sont attachées les descriptions.
Plus compliqué encore, dans le cas d’une propriété ou copropriété construite sur plusieurs parcelles, les données liées au logement sont décrites dans une seule de ces parcelles. C’est ce que l’on appelle la parcelle de référence (PARCR).  Plus d’explications (techniques) sur cette page du wiki : http://georezo.net/wiki/main/cadastre/pci_majic/pci_majic_modal/parcelles_de_reference.
En matière de bâti les fichiers décrivent d’abord le local et ensuite ses différentes « parties d’évaluation » ou « PEV » qui sont la base du calcul de l’impôt. En règle générale les informations contenues dans les fichiers PEV sont les plus fiables car les plus directement liés au prélèvement de l’impôt. Par exemple le champ vacance à ce niveau est plus fiable que celui présent dans la table local. Les données concernant le logement sont beaucoup plus fiables que celles portant sur les activités économiques.


Le parcellaire

Là encore rien n’est simple ! Les parcelles peuvent être découpées en subdivision fiscale (un peu comme les PEV pour le bâti) pour lesquelles chacune aura une information sur une ou plusieurs nature de culture. Toujours en gardant en tête notre préambule sur l’origine fiscale des données de la matrice, celles ci ne sont véritablement fiables que si elles sont liées à une taxation et si leur mise à jour constitue un enjeu. En dehors des Terrains à Bâtir (TAB) et des vignes l’intérêt est donc très relatif …


Et après ?

Une fois que l’on a bien enregistré toutes ces informations préalables, l’étape suivante est de comprendre la structure des données suivant l’outil utilisé. Les principales relations sont décrites dans nos pages analyses.
Quelques règles méthodologiques sont bonnes à suivre :

  • pour une utilisation à grande échelle, îlots et quartiers, il est souhaitable de procéder à des contrôles terrains et avec des collègues ayant une bonne connaissance du contexte local.
  • pour une utilisation à petite ou moyenne échelle, notamment pour des agrégats à l’échelle communale, il est utile de procéder à des rapprochements avec d’autres sources de données comme par exemple les données FILOCOM. Données qui sur le fond proviennent de la même source mais font l’objet d’un certain nombre de redressements.

Et puis on peut également garder en mémoire tous les avantages de ces données :

  • une couverture nationale
  • une mise à jour annuelle
  • un lien avec un support graphique pertinent au 1/2000 ème

Rendez vous dans les pages du wiki sur vos belles exploitations de la matrice cadastrale. Vous pouvez également regarder les fiches publiées fin 2013 avec des exemples de traitement de la matrice cadastrale pour la mesure de la consommation d’espace.

Article rédigé avec l’aide de Jean-Michel, bien sûr !

2 commentaires

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