Parcell'air

HIREP

Bonjour, pouvez vous me dire si avec un partage de terrain heritier fait par le geometre et que tous les heritiers ont acceptes leur part si je peux me faire rediger mon titre de propriete par le notaire individuellement sans l accor des autres s ils ne sont pas pret merci cordialement

Jean-Michel

Bonjour,
Je pense que cette question s’adresse plus à un juriste, qu’aux rédacteurs de ce blog, spécialistes du Cadastre, mais peu portés sur les aspects juridiques.
Sans m’engager beaucoup, je dirais que non, vous ne pouvez pas signer seul un partage de biens, appartenant à une indivision. L’acte (le titre de propriété, procédant au partage et à l’attribution des parts de chacun) doit être signé par l’ensemble des indivisaires, devant notaire. Une fois cet acte signé, vous serez libre de l’utilisation du bien que vous aurez reçu.
Je vous conseille donc de vous adresser à votre notaire, pour plus de précisions.
Cordialement

lebonroy

bonjour,
le plan cadastral est pour vous (un acte authentique,une simple présomption,un acte sous-seing privé,un titre de propriété ou un plan de délimitation du géomètre-expert?)

Urbanlog

je cite « En cas de désaccord persistant, seul un géomètre privé peut, en sa qualité d’expert… »
heu je ne crois pas non – comme tout expert il apporte un avis éclairé auquel les parties peuvent se remettre totalement ou partiellement, et à défaut se s’accorder , les parties s’en remettent au juge du TGI (action pétitoire ou action possessoire selon le cas)

A l’expérience ce qu’attendent les parties – quand elles sont honnêtes – c’est la prise en compte neutre de leur parole, de leurs aspirations, et plus un arbitrage qu’un procès.

L’expertise foncière n’a rien de mystérieux… ni de très compliqué.

Et la possession paisible est la règle – la guerre des frontières l’exception… souvent mêlée d’orgueil , de vengeance, de frustrations d’un autre ordre…

Cordialement

serge

Bonjour
Sur le point de signer un compromis pour l’achat d’une vielle maison et de parcelles attenantes,la consultation du cadastre et du centre des impôts foncier indique le nom de mon vendeur sur une parcelle ne figurant pas sur le compromis. Le vendeur est d’accord pour l’ajouter mais elle ne figure pas sur l’état hypothécaire fourni par son notaire au mien .
Que faire?
Cordialement

Urbanlog

Bonjour
@ serge : il suffit que le notaire refasse une demande d’extrait Modèle1 par le serveur professionnel de données cadastrales (SPDC) comprenant la totalité des parcelles qui seront cédées…

Urbanlog

FICHE TECHNIQUE SUR LA VALEUR JURIDIQUE DU PLAN

L’établissement du plan cadastral et sa tenue à jour, qui en est le prolongement logique, que ce soit à travers les modifications des limites de propriétés (document d’arpentage par des personnes spécialement agréées, géomètres experts, topographes et retraités techniciens du cadastre) ou les changements d’ordre foncier et fiscal qui sont constatés par voie de croquis de conservation (par le personnel du cadastre), constituent dans l’esprit des usagers, et même des élus, un moyen de revendication du droit de propriété.

Mais cette  » logique juridique  » n’est pas conforme au droit positif (NDLR : état du droit exprimé par les lois, décrets, règlements et jurisprudences civiles ou administratives), car le plan ne constitue qu’une première approche, certes limitée, pour mieux comprendre la situation actuelle d’un bien mais aussi l’historique d’une situation donnée.

Dans ces conditions, les relations entre le plan cadastral et le droit de propriété montrent ,dans le cadre des litiges mettant en cause l’administration du Cadastre, une méconnaissance par les administrés, du rôle de ce service et de la portée juridique des documents qu’il délivre. Ainsi leur est-il souvent attribué une valeur qu’ils ne possèdent pas, notamment en matière de propriété. Or ces malentendus peuvent nourrir des contentieux de voisinage, longs et coûteux et dont l’issue est des plus incertaines.

En effet, le cadastre est à l’origine un document fiscal [dont le principe a été non pas conçu (voir les réformes de Turgot en Limousin) mais systématisé par les réformes de Mollien (Cadastre dit napoléonien) à une époque où on ne se pose pas la question de la limite entre droit de la propriété selon le droit civil, et propriété selon le cadastre, car dans l’esprit des concepteurs, elle coïncidera] et son utilisation pour une contestation de propriété est une approche  » extra-ordinaire  » dont il faut accepter les limites : la valeur juridique d’une information relevée dans une matrice cadastrale est relative et ne peut concourir qu’à titre de présomption, au même titre que d’autres d’ailleurs puisqu’il n’existe pas, en l’absence de registre foncier et d’interdiction de la prescription acquisitive, de preuve absolue de la propriété ou plus largement , des divers droits fonciers.

A partir de l’ensemble de ces constats, il convient de rappeler :
- d’une part, les grandes lignes des différentes missions qui incombent au Cadastre dans ses relations avec les administrés,
- d’autre part, de préciser en conséquence, la valeur juridique, technique et fiscale que revêtent, en cas de litiges afférents aux parcelles auxquelles elles se rapportent, des renseignements délivrés par le cadastre.

1. Les missions du cadastre

Le cadastre tient l’inventaire permanent de la propriété foncière, bâtie et non bâtie. Cet inventaire, à la fois descriptif et évaluatif, a un double rôle :
- juridique, foncier et technique ;
- fiscal ;

En effet, le Cadastre a pour mission :
- d’une part, d’identifier et de décrire physiquement l’ensemble des propriétés en établissant et en maintenant à jour un document topographique, exhaustif appelé  » plan cadastral « ,
- d’autre part, d’assurer l’évaluation des biens fonciers nécessaires à la détermination des bases de taxe foncières et de recenser les propriétaires redevables de ces taxes. Le cadastre constitue donc le reflet de l’état civil de la propriété foncière et l’instrument de la fiscalité locale.

2. la valeur juridique des documents cadastraux

Les administrés ont accès à cette documentation dans les bureaux du cadastre et en mairie: ils peuvent la consulter et obtenir des copies ; un double des registres cadastraux est également consultable en mairie.
La délivrance des reproductions et extraits du plan cadastral répond à différents besoins :
- la recherche d’informations fiscales ( assiette des impôts locaux .. ) ou foncières ( situation et consistance des biens)
- l’accomplissement des formalités de publicité foncière dans les conservations des hypothèques, qui accompagnent les mutations de propriété.

A/ L’information foncière cadastrale est constitué du plan, document administratif, des données littérales mais aussi du fichier immobilier avec lequel selon le décret de 1955, il doivent absolument et sans erreur coïncider.

C’est ce dernier point qui est source de confusion dans l’esprit de nombreux propriétaires qui assimilent, à tort, le document cadastral établi à leur nom lors de la mutation, à un véritable titre de propriété absolue du bien figurant à l’extrait de plan. Or, il faut savoir que les documents cadastraux sont des documents administratifs tributaires d’ailleurs de leurs différents modes de confection : ils décrivent des situations de propriété apparentes, mais ne constituent pas un titre de propriété.

Cela étant, des liaisons étroites existent entre le cadastre et le fichier immobilier des hypothèques qui retracent les événements juridiques de la propriété. En effet, depuis la réforme de la publicité foncière de 1956, la désignation cadastrale des biens est obligatoire pour tout acte soumis aux formalités de publicité foncière.

La nouvelle rénovation par réfection :

La réfection du cadastre ( terme à distinguer de la révision par voie de mise à jour, du renouvellement etc .) suppose quand même une délimitation contradictoire des bien fonds privés , mais qui reste une procédure administrative, et non pas civile – sous l’égide de la commission communale de délimitation, qui fixe souverainement les limites en cas de désaccord persistant entre les parties. Toutefois rien n’empêche à cette occasion, s’ils sont d’accord entre eux, les riverains à procéder au bornage de leur propriété, sans passer par un expert géomètre s’il le le souhaitent.

Depuis que tous les cadastres de France ont été rénovés (au début des années 70), une nouvelle rénovation est toutefois possible, uniquement par voire de réfection, donc avec délimitation contradictoire comme indiqué plus haut et confection de documents neufs, à présent uniquement numériques.
Une  » rénovation cadastrale « , appelée  » remaniement « , est ainsi entreprise chaque fois que l’inadaptation des documents cadastraux à leur usage actuel le nécessite.

L’opération étant assortie d’une large publicité, il est naturel de considérer, si aucune réclamation n’a été soulevée au cours des travaux en commune, ni pendant la période de dépôt, à la mairie, du plan remanié, que les énonciations de nouveaux documents correspondent aux droits de possession et de propriété des parties.

Le législateur a prévu que, postérieurement à la publication des résultats du remaniement, afin qu’ils ne puissent être sans cesse remis en cause, les documents cadastraux seraient réputés conformes à la situation des propriétés.

En cas de désaccord persistant sur l’étendue de la possession , les parties doivent, pour modifier le cadastre, recourir à une personne agréée pour confectionner un « document modificatif du parcellaire cadastral ». Si le litige nécessite une expertise, seul un géomètre expert foncier peut la conduire. Si les parties ne s’accordent pas, ils doivent soit laisser la chose en l’état, soit engager une procédure civile auprès du Tribunal de grande Instance ‘avocats et vraisemblablement experts fonciers)

A l’issue, si le jugement doit conduire à modifier le parcellaire, alors le cadastre sera modifié par « document modificatif du parcellaire cadastral », établi par une personne spécialement agréée par le Cadastre, et après publication du jugement à la conservation des Hypothèques.

B/ la nature administrative du plan cadastral, confortée par la jurisprudence du conseil d’Etat, n’est pas de nature à remettre en cause l’exclusivité des dispositions d’ordre civil qui régissent le droit de propriété

La jurisprudence du Conseil d’Etat a réaffirmé l’étendue et l’assiette du droit de propriété qui ne dépendent pas des documents cadastraux mais des titres qui fondent le droit de propriété.

Le Conseil d’Etat l’a clairement exprimé en jugeant que  » l’administration étant tenue de se conformer à la situation de propriété telle qu’elle a été constatée pour l’élaboration des documents cadastraux doit, en ce qui concerne la délimitation des parcelles, refuser toute modification des parcelles, tant qu’une décision judiciaire ou un accord entre les parties régulièrement publié, n’est pas intervenu « (CE 12 février 1988, D 1989, dans le même sens, CE 3 juin 1996).

Mais paradoxalement, c’est précisément parce que le Cadastre  » ne fait pas le droit  » que l’Administration tend à considérer que sa responsabilité ne peut être engagée à l’occasion des erreurs qu’elle commet dans la confection des documents cadastraux. Une réponse ministérielle Perrut (JO AN 22 octobre 1990 p 49456) réaffirme ce principe, tout en lui apportant quelques nuances. La situation apparaît donc bloquée, sauf décision judiciaire enjoignant à l‘administration de procéder à une modification du cadastre.

En réalité, cette démarche tient à la preuve de la propriété immobilière. La charge de la preuve incombant au demandeur en application des dispositions de l’article 1315 du code civil. Mais cette règle est tempérée dès lors que le requérant ne peut fournir d’argument significatif , son action sera écartée.

Dans le système français, qui, implique une comparaison des possessions, des titres ou des indices, chacun est tenu de jouer un rôle actif en produisant ses preuves.

A défaut d’un titre de propriété non contesté et non contestable ou d’une possession inexistante, le juge apprécie les divers indices invoqués par les intéressés, parmi ceux-là figurent le les indications cadastrales.

En conclusion, le cadastre remplissant une mission fiscale aux fins de détermination de l’impôt foncier ne constitue nullement un document susceptible de prévaloir à l’encontre du titre de propriété.
En effet, le plan cadastral (représentation et attribution) s’analyse en un document de droit public élaboré au terme d’une procédure administrative. S’agissant de représenter la propriété, cette procédure s’efface devant les règles de droit civil quant à la définition de la propriété dont la preuve demeure l’affaire des particuliers. L’article 1402 du CGI, en respectant les règles du droit civil, empêche l’administration de s’immiscer dans les compétences de l’autorité judiciaire, gardienne de la propriété privée

Auteur : DGFIP, modifié (précisions apportée) partiellement par Urbanlog

bourliataud

J ai acquis une petite propriété – à la campagne – il y a une dizaine d’année, en contrebas d’une autre petite maison alors abandonnée : il s agit initialement probablement d’une seule et meme propriété agricole. Ma maison est située en contrebas d un mur de environ 2 mètres de hauteur – ce muret maintien la terre de la maison du dessus située à environ 2.5 mètres après le muret. Les murs des bâtiments délimitent les deux propriétés, les murs de la propriété voisine étant des murs d’étable (rajoutés et collés à leur maison) avec 2 portes d’étables démolis mais existantes ( la rénovation de ces étables et des portes impliqueraient de passer sur ma propriété)
Les héritiers de ladite maison voisine, entreprenant des travaux de rénovation veulent faire valoir les plans napoléoniens qui n’indiquent pas de limites entre les deux propriétés, et où figure le mur – pour permettre leur passage aux étables(qui ne seront plus des étables) le long de ce mur qui surplombe ma propriété(le surplomb leur donnant toute visibilité sur ma propriété)
Un autre argument exposé par eux : L accès au petit lopin de terre qui longe l’arrière de leur maison. Un accès leur serait possible de l autre côté par la voie publique qui est un peu en contrebas -( qui supposerait un peu de terrassement. – )

1° question / ne peut on pas exiger que les ouvertures existantes (portes d anciennes étables)soient supprimées pour vis à vis lors de la rénovation? (possibilités d ouverture moins génantes)
2°l’interprétation des plans napoléoniens leur donnerait t ils raison pour modification des plans d’ aujourd’hui ?
3°qui devient responsable de l entretien du mur s’ils acquierrent un passage le long de ce mur sans avoir l’intégralité de la surface entre le mur et les murs de l’étable.( j entretiens cet espace jadis en friche depuis que j ai fait l acquisition de ma maison)
Pour info, un géomètre doit faire une proposition, sachant qu’aucun droit de passage ou autre ne figure dans les actes de propriété de l un et de l’autre
un vis à vis si immédiat serait vraiment nuisible au quotidien
Pouvez vous me renseigner?