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mathildecortez · Thu 19 November 2015 10:47

Bonjour,

quand je consulte les données littérales du cadastre sur les parcelles, j'ai des infos sur la
- "contenance de la parcelles", qui m'indique une surface en m²
- "surface géographique" de la parcelle, qui m'indique une surface légèrement différente de la 1ière

je sais la contenance est la surface est l'indication communiquée par les services du cadastre et donc seulement indicative,

et l'autre la mesure exacte calculé avec le logiciel SIG utilisé

J'aimerais savoir s'il y a une des 2 valeurs qui prévaut sur l'autre?
Laquelle faut-il communiquer en priorité?

Merci

Dernière modification par mathildecortez (Thu 19 November 2015 11:09)

ChristopheV · Thu 19 November 2015 11:20

Bonjour,

La contenance indiquée sur les matrice cadastrales (MAJIC) peut être de deux types, il faut pour cela regarder le tag "arpentée". Si oui la contenance est juridiquement opposable car elle résulte d'un arpentage par un géomètre expert si non elle résulte du calcul de contenance réalisé par les services fiscaux à l'aide d'un planimètre (pour la majorité des parcelles anciennes), dans ce cadre elle n'est qu'indicative.

La surface issue du plan (et non géographique) calculée par une méthode analytique (surface d'un polygone) ne vaut pas plus que le second cas évoqué précédemment. Et en matière de mesure on ne parle jamais de valeur "exacte", mais d'une valeur mesurée avec une précision de.

olivier.eckmann · Thu 19 November 2015 15:17

Bonjour,

je me permets d'apporter une toute petite nuance : arpentée ne veut pas forcément dire bornée. Or le bornage est la seule opération permettant de définir la "vraie" surface d'une parcelle (si tant est qu'il y ait une vraie surface).
Une parcelle peut-être déclarée arpentée à partir du moment où ses limites sont définies de manière non équivoque. Par exemple un parcelle entourée d'un mur de pierre sur tout son périmètre (à la connaissance des mitoyennetés près) peut-être déclarée comme arpentée car ses limites ne laissent aucun doute, et pourtant elle pourrait apparaître avec une contenance ne correspondant pas à la superficie qu'un géomètre-expert obtiendrait par un bornage.

Mais effectivement la surface graphique du polygone n'a aucune valeur, car le plan n'a aucune réalité, il est seulement une image approximative du découpage foncier d'un territoire, seule la contenance est utilisée par les services fiscaux comme base de l'assiette imposable et comme superficie utilisée par le notaire en cas de vente par ex.

Olivier

ChristopheV · Thu 19 November 2015 15:31

Bonjour,

D'accord avec la nuance mais dans la pratique le tag "arpentée" n'est vrai que si le géomètre expert a procédé à une opération de mesure terrain et qu'il a transmis le DA aux services du cadastre. (?)

comme superficie utilisée par le notaire en cas de vente par ex.

Là aussi la rédaction de l'acte apporte la nuance.
Dans le cadre d'une parcelle non bornée : "la parcelle A 268 sise sur la commune de X, d'une contenance cadastrale de "
Dans l'autre : "la parcelle A 268 sise sur la commune de X, d'une contenance de établie par le cabinet Y en date du DA N°X00"

Dans le premier cas le notaire n'engage pas sa responsabilité sur la contenance, dans le deuxième il c'est la responsabilité du GE qui est engagée.

Jean-Michel · Thu 19 November 2015 15:53

Bonjour,
Ci-dessous les définitions (par la DGFiP) des 2 notions évoquées : (source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8347-PGP)

3. L’arpentage

Un arpentage d’une parcelle consiste à déterminer sa contenance à l’aide d’éléments cotés mesurés sur le terrain, où à l’aide de coordonnées issues également des observations de terrain. Les éléments du lever (angles et distances) constituent une composante indissociable du plan d’arpentage.
Un arpentage peut être dissocié d’un bornage, et inversement.
4. Le bornage

Le bornage consiste à effectuer une délimitation (contradictoire dans le cas de deux parcelles appartenant à des propriétaires différents) et à matérialiser par des repères durables (bornes, poteaux, pierres, etc.), la limite réelle entre deux ou plusieurs fonds. Il fixe officiellement et définitivement les surfaces des propriétés et leurs limites.
Un adage de l’ancien droit français énonçait : « bornage sur bornage ne vaut ». Lorsqu’un bornage a été réalisé, son résultat est définitif. Un second bornage ne peut être effectué que dans le cas où les personnes concernées reconnaissent à l’unanimité que l’opération initiale était entachée d’une erreur ou d’une omission grave.
Lorsque les opérations de bornage sont terminées, le professionnel spécifiquement habilité dresse un procès-verbal de bornage constatant toutes les opérations effectuées.
Le procès-verbal contient un plan de bornage indiquant des lignes séparatives et mentionnant la situation des bornes (ou plus généralement des repères durables).
Les parties peuvent demander l'application au plan cadastral du bornage en produisant un document d'arpentage auquel est joint un procès verbal de bornage.
Le bornage ne pourra être pris en considération par le service du cadastre que si les trois conditions suivantes sont remplies : le professionnel a procédé à une délimitation contradictoire (c'est-à-dire un accord des propriétaires riverains sur la limite), un procès-verbal de bornage est annexé au document d'arpentage et la matérialisation sur le terrain par des repères durables (bornes, poteaux, pierres, etc.) est indiquée sur le fond de plan.
A défaut d'une délimitation contradictoire et d'un procès-verbal de bornage, la simple matérialisation d'une opération foncière par l'implantation de repères durables ne constitue pas un bornage. Dès lors, les repères, tels que matérialisés sur le terrain et représentés sur le fond de plan du document d'arpentage, ne sont en aucun cas reconduits au plan cadastral.

Remarque : La loi Solidarité et Renouvellement urbain (SRU) n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, qui est entrée en vigueur le 1er octobre 2007, impose le bornage systématique de toute parcelle divisée dans le but de construire.
N’ayant pas connaissance de tous les éléments impliquant le bornage, le service du cadastre n’est pas tenu de vérifier qu’un bornage a bien été réalisé. Cette tâche incombe au notaire chargé d’établir l’acte de vente.

CRIGBAB · Thu 19 November 2015 23:08

Bonsoir,

La seule valeur à prendre sur les données cadastrales (issues en partie de MAJIC) est la contenance qui est la surface fiscale, comme le souligne Olivier Eckmann.
Le plan cadastral n'a aucune valeur juridique et encore moins topographique. Seule un document d'arpentage et/ou bornage contradictoire, fait par un Géomètre expert ou du cadastre possède une valeur juridique opposable.

Les distorsions topographiques sur certaine planches cadastrales sont telles que la surface graphique n'a des fois pas de sens car les limites ne correspondent à plus rien. Sur le territoire de mon boulot il y a des décalages de plusieurs mètres entre cadastre et "réalité" même en plein milieu urbain. Cela n'est pas sans poser quelques soucis.
J'ai l'exemple aussi d'une modification du plan cadastral fait par les services du cadastre qui ont appliqués des limites sans prendre en compte de multiples cessions et acquisitions. Il a fallu retrouver tous les documents chez le notaire (et les archives de son prédécesseur) pour "rétablir" les bonnes limites en passant par les services d'un géomètre expert.

Le cadastre et la DGFiP "traite essentiellement" des données fiscales pour nos impôts.

Le RPCU (représentation cadastrale unique) devrait améliorer les choses et stabiliser/homogénéiser le plan cadastral, en étant optimiste.

Cordialement.

pm66 · Fri 20 November 2015 08:36

Bonjour,

D'accord avec tout ce qui est dit plus haut.

Par contre à l'origine les surfaces Majic ont tout d'abord été calculées sur le plan papier ou calque puis reportées sur les matrices cadastrales.
Lors de la numérisation du cadastre, la lambertisation avec la remise à l'échelle et la tolérance de vectorisation peut faire varier assez légèrement les surfaces, mais aussi, ce qui est surprenant le passage du Lambert 3 au Lambert 93 (de mémoire dizaine de m2 à l'ha) .
Le service du cadastre modifie assez peu, de lui-même, les contenances fausses alors qu'il peut le faire (tolérance entre deux déterminations et activité dans l'application Majic pour corriger les erreurs)
Les corrections se font donc essentiellement lors des divisions parcellaires par les géomètres experts lorsque l'écart entre la contenance de la parcelle mère et la somme des contenances des parcelles filles excède une tolérance fixée.

Il vaut donc mieux pour un utilisateur de SIG se référer aux contenances ECRITES des actes et des matrices cadastrales (Majic) en indiquant sa portée indicative (ce qui est fait dans les actes) plutôt que de se lancer dans des explications sur les techniques topographiques.
Laissons ce travail aux géomètres experts.

Cordialement

ChristopheV · Fri 20 November 2015 09:47

Bonjour,

Par contre à l'origine les surfaces Majic ont tout d'abord été calculées sur le plan papier ou calque puis reportées sur les matrices cadastrales.

Pour être encore plus précis, dans le cadre des plans rénovés par voie de mise à jour, c'est la contenance déterminée graphiquement (planimètre) lors de la confection du plan napoléonien qui a tout simplement été reportée sur les matrices de rénovation, ce dans le cas où la parcelle rénovée est égale à la parcelle napoléonienne ou est égale à la réunion de parcelles napoléonienne (là addition des contenances). L'échelle nominale du plan papier origine, la forme des limites parcellaires influent sur la précision du résultat, une parcelle ayant des limites courbes (rivière par exemple) sur un plan au 1/4000 sera beaucoup plus imprécise qu'une parcelle rectangulaire sur un plan au 1/1000. C'est pour cela que la notion de subsection est importante dans les fichiers de type EDIGéO, elle renseigne l'utilisateur sur la qualité et l'échelle d'origine de la feuille de plan numérisée.

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