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Les GeoDataDays 2021 auront lieu les 15 et 16 septembre 2021 à Grenoble

 

Evénement national de référence et indépendant de la géographie numérique en France, cette rencontre est organisée par l'Afigéo et DécryptaGéo, en partenariat avec une plateforme régionale d'information géographique et des collectivités territoriales associées

Les inscriptions sont ouvertes et le programme disponible !

#31 Wed 25 November 2015 19:03

Bruno
Membre du bureau
Lieu: Toulouse
Date d'inscription: 22 Jun 2005
Messages: 10563
Site web

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Finalement, c'est très utile un expert en modélisation, qui, de plus, connait le thème wink

Bruno

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#32 Thu 03 December 2015 09:40

CRIGBAB
Membre
Lieu: Bayonne
Date d'inscription: 14 Nov 2005
Messages: 170

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Bonjour,

Pour faire suite aux différents propos, voici l'usage de DVF au sein de l'Agglo Cote Basque Adour.
Nous travaillons sur DVF depuis plus d'un an après un an d'analyse et de comparaison (PERVEL) faites par l'agence d'urbanisme locale (AUDAP).
Cette dernière est un membre actif du groupe de travail sur l'exploitation de DVF.

Nous utilisons DVF afin de définir une valeur des biens sur notre territoire, contrairement à l'usage qu'en fait Christophe.
Ainsi pour éviter tous les biais et erreurs nous filtrons énormément DVF.

Seules les transactions sur un bien unique sont conservées, 1 maison 1 appartement, 1 terrain. Il est clair que faire autrement nous obligerait à faire une identification géographique de chaque élément de la transaction ce qui n'est pas toujours faisable. Les transactions dont le bien possède une dépendance rattachée est gardé.
Ce filtre fait nous localisons ces transactions, aux locaux d'habitation qui eux mêmes sont localisés sur les bâtiments pour notre agglo, ou à la parcelle pour les terrains ou les locaux indus et commerciaux.

Cela fait voici les filtres supplémentaires appliqués.
calcul des centiles sous excel et requetes sous MApinfo

sur le prix au m² des apart et maisons
2% des extrêmes.

sur appart  j'ai enlevé tous les 0€/m² d'office (32 occurences supprimées)  reste
1250<€/m²<7283  cela me donne sur l'agglo 8666 occurences dont 8634 sont des ventes nature_mutation like "%vente%"

sur maison j'ai enlevé tous les 0€/m² (3 occurences supprimées) reste
1279<€/m²<8673 cela me donne sur l'agglo 2068 occurences dont 2058 sont des ventes nature_mutation like "%vente%"

sur terrain prix au m² parcel
toujours filtré sur 2% des extrêmes
j'ai enlevé tous les 0 et 1 €/m² et tous les > 10000€/m² (2405+51 occurences supprimées) reste
3<€/m²<1985 cela me donne sur l'agglo 1194 occurences dont 1141 sont des ventes nature_mutation like "%vente%"  (il y a103 terrain à batir et 58 VEFA sur ces 1141)

Enfin les doublons sur les mêmes biens dans la même transaction sont purgés
Nombres d'occurences
Apartements 8629
Maisons 1824
Terrains 1167

Les chiffres concernent DVF sur l'Agglo Cote Basque Adour et la période 2010-2014.

L'AUDAP a appliqué sur sous aire d'intervention un écrêtage de 1% et comme le précise le CEREMA les filtres doivent être adaptés aux spécificités des territoires. Chez nous nous avons des biens avec vue sur mer à Biarritz et Anglet et certains avec vue sur l'autoroute, la ligne RFF et coincée sous l'aéroport, les écarts sont énormes sur les prix. Faire référence à quelques biens exceptionnels n'a pas de sens même pour une analyse sectorielle, d'où la nécessité de travailler sur les centiles à "exclure".

Nous suivons aussi les millésimes de DVF car une transaction peu évoluer entre deux moutures, ce qui est une difficulté pour produire des analyses régulières sur l'évolution des prix des biens fonciers bâtis et non bâtis.

Voici notre petite pierre à l'appropriation de la montagne DVF. Cela reste de toute manière un chantier ouvert.

Cordialement.

Dernière modification par CRIGBAB (Thu 03 December 2015 09:42)

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#33 Thu 03 December 2015 10:03

ChristopheV
Membre
Lieu: Ajaccio
Date d'inscription: 7 Sep 2005
Messages: 3003
Site web

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Bonjour,

Voilà un usage clair et maîtrisé ! Une seule observation sur les 2% des extrêmes, faites vous une étude de la répartition de votre population avant d'appliquer votre filtre ? Car ce filtre de 2% pourrait n'avoir aucun sens s'il existe des plages de valeurs non attribuées. Je m'explique :

Si pour des terrains nus j'ai des valeurs qui ce situent (valeurs fantaisistes):
30% entre 500 et 600 €
30% entre 800 et 1000 €
39 % entre 1500 et 2000 €
1% en dehors de ces intervalles

On note qu'il existe en fait trois groupes de population et que le filtre des extrêmes devrait s'appliquer à chaque groupe de valeurs et élimination du 1%.

Je dis une bêtise ?


Christophe
L'avantage d'être une île c'est d'être une terre topologiquement close

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#34 Thu 03 December 2015 10:15

jdeniel
Membre
Lieu: Rennes
Date d'inscription: 12 Sep 2005
Messages: 26

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Bonjour

En bretagne nous avons expérimenté une typologie des biens. Celle ci a fait l'objet de discussions au sein du gn dvf et donné lieu à une méthodologique pour la mise en place de cette typologie des biens (et non pas une segmentation des marchés). Vous pouvez retrouver cette méthodo dans le guide fiche typologie.

L'objectif initial était de s'appuyer uniquement sur dvf et éventuellement complétee selon les territoires de données exogènes.

La grosse difficultés des données dvf réside dans les tab (au sens large). Ça serait d'ailleurs intéressant d'avoir votre retour sur cette methodo et les critères utilisés notamment sur le critère territorial des tab.

Pour tout ce qui concerne les exclusions nous nous sommes appuyés sur les modalités utilisés par perval.


Julien


Julien Déniel - EPF Bretagne

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#35 Thu 03 December 2015 11:34

CRIGBAB
Membre
Lieu: Bayonne
Date d'inscription: 14 Nov 2005
Messages: 170

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Suite,

Effectivement les 2% ont été pris dans notre cas, car sur ces 2 centiles en bas et 2 centiles haut de l'échelle des prix/m², je me suis aperçu que pour un échantillon assez faible (sur + de 9000 appart 2100 maison et  1200 terrains non exclu à 0€) que représentent ces 2%, nous avons une forte variation du prix/m² donc intrinsèquement des trous dans les plages de valeurs. En revanche sur les 96% des biens restants en regardant les valeurs des déciles il y une continuité et pas de "trous" avec un nombre relativement important d’occurrences.
Cela est juste limite sur les terrains car un décile ne représente qu'environ 100 biens sur 5 ans et une analyse sectorielle devient très hasardeuse car peu de biens et une analyse à l'échelle de l'agglo ne veut pas dire grand chose entre des biens en bords de mer constructibles et un EBC en bord d'autoroute perdu dans la pampa.

Cela relaie aussi la nécessité de travailler sur la typologie des biens et autant nous travaillons assez bien sur les locaux d'habitation autant sur le commerce/industrie et foncier non bâti c'est un grand vide chez-nous.

Ma collègue a particulièrement travaillé (avec XLSTAT) sur les locaux d'habitations car nous avons qualifiés et accessoirement localisés au bâtiment tous les locaux de MAJIC. Les premiers rendus sur la répartition T1...T5+ et le prix/m² sont très parlants tant sur les volumes les prix et la commune concernée. Nous n'avons pas travaillé sur les secteurs du PLH mais avec le nombre de transactions cela pourrait être pertinent.

A suivre donc.

Je vais me pencher (enfin surtout ma collègue) sur les fiches du GN DVF.

Dernière modification par CRIGBAB (Thu 03 December 2015 11:42)

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#36 Wed 09 December 2015 20:49

AlineC
Moderateur
Lieu: AVIGNON
Date d'inscription: 5 Sep 2005
Messages: 1834
Site web

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Bonjour,

Pour moi et compte tenu des problématiques de mon territoire la principale difficulté de DVF est de ne pas pouvoir vraiment analyser le neuf (pas de champ date et pas d'info sur le nombre de logements saisi lors de l'acte mais seulement plus tard par jointure avec la matrice).
Vos écarts dans vos pages de valeur marquent peut-être le passage d'un marché à l'autre : neuf ou ancien, terrain agricole/d'agrément/TAB ???

Toujours dans ce même sujet (du neuf et de l'ancien) ce que j'ai trouvé intéressant comme analyse c'est une localisation des transactions en nuage de points. Alors visuellement et quand on connait le territoire ou que l'on a un repérage des opérations neuves on peut voir clairement la différence entre les gammes de prix du neuf et de l'ancien.

A +

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#37 Mon 13 July 2020 14:37

Bruno
Membre du bureau
Lieu: Toulouse
Date d'inscription: 22 Jun 2005
Messages: 10563
Site web

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Bonjour,

Pour celles et ceux qui ne seraient pas abonnés aux actus du Cerema:
https://datafoncier.cerema.fr/actualites

Bonne lecture!

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#38 Wed 15 July 2020 17:16

Pivès001
Membre
Date d'inscription: 23 Jan 2008
Messages: 138

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Merci pour la veille et le suivi !

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#39 Wed 05 August 2020 16:19

sylvainSIG
Membre
Lieu: Moissac
Date d'inscription: 29 Nov 2018
Messages: 181

Re: DVF : l’intégration facile proposée par le Cerema

Bonjour,

J'ai réalisé pour la Mairie de Montauban, un visualiseur des DVF avec 3 indicateurs, que vous pouvez consulter à cette adresse :
http://dvf-montauban.alwaysdata.net/viewer/viewer.php

Pour ceux qui seraient intéressés.

Sylvain

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