Le portail francophone de la géomatique

Bonjour,

Pour faire suite aux différents propos, voici l'usage de DVF au sein de l'Agglo Cote Basque Adour.
Nous travaillons sur DVF depuis plus d'un an après un an d'analyse et de comparaison (PERVEL) faites par l'agence d'urbanisme locale (AUDAP).
Cette dernière est un membre actif du groupe de travail sur l'exploitation de DVF.

Nous utilisons DVF afin de définir une valeur des biens sur notre territoire, contrairement à l'usage qu'en fait Christophe.
Ainsi pour éviter tous les biais et erreurs nous filtrons énormément DVF.

Seules les transactions sur un bien unique sont conservées, 1 maison 1 appartement, 1 terrain. Il est clair que faire autrement nous obligerait à faire une identification géographique de chaque élément de la transaction ce qui n'est pas toujours faisable. Les transactions dont le bien possède une dépendance rattachée est gardé.
Ce filtre fait nous localisons ces transactions, aux locaux d'habitation qui eux mêmes sont localisés sur les bâtiments pour notre agglo, ou à la parcelle pour les terrains ou les locaux indus et commerciaux.

Cela fait voici les filtres supplémentaires appliqués.
calcul des centiles sous excel et requetes sous MApinfo

sur le prix au m² des apart et maisons
2% des extrêmes.

sur appart  j'ai enlevé tous les 0€/m² d'office (32 occurences supprimées)  reste
1250<€/m²<7283  cela me donne sur l'agglo 8666 occurences dont 8634 sont des ventes nature_mutation like "%vente%"

sur maison j'ai enlevé tous les 0€/m² (3 occurences supprimées) reste
1279<€/m²<8673 cela me donne sur l'agglo 2068 occurences dont 2058 sont des ventes nature_mutation like "%vente%"

sur terrain prix au m² parcel
toujours filtré sur 2% des extrêmes
j'ai enlevé tous les 0 et 1 €/m² et tous les > 10000€/m² (2405+51 occurences supprimées) reste
3<€/m²<1985 cela me donne sur l'agglo 1194 occurences dont 1141 sont des ventes nature_mutation like "%vente%"  (il y a103 terrain à batir et 58 VEFA sur ces 1141)

Enfin les doublons sur les mêmes biens dans la même transaction sont purgés
Nombres d'occurences
Apartements 8629
Maisons 1824
Terrains 1167

Les chiffres concernent DVF sur l'Agglo Cote Basque Adour et la période 2010-2014.

L'AUDAP a appliqué sur sous aire d'intervention un écrêtage de 1% et comme le précise le CEREMA les filtres doivent être adaptés aux spécificités des territoires. Chez nous nous avons des biens avec vue sur mer à Biarritz et Anglet et certains avec vue sur l'autoroute, la ligne RFF et coincée sous l'aéroport, les écarts sont énormes sur les prix. Faire référence à quelques biens exceptionnels n'a pas de sens même pour une analyse sectorielle, d'où la nécessité de travailler sur les centiles à "exclure".

Nous suivons aussi les millésimes de DVF car une transaction peu évoluer entre deux moutures, ce qui est une difficulté pour produire des analyses régulières sur l'évolution des prix des biens fonciers bâtis et non bâtis.

Voici notre petite pierre à l'appropriation de la montagne DVF. Cela reste de toute manière un chantier ouvert.

Cordialement.

Dernière modification par CRIGBAB (Thu 03 December 2015 09:42)

Bonjour

En bretagne nous avons expérimenté une typologie des biens. Celle ci a fait l'objet de discussions au sein du gn dvf et donné lieu à une méthodologique pour la mise en place de cette typologie des biens (et non pas une segmentation des marchés). Vous pouvez retrouver cette méthodo dans le guide fiche typologie.

L'objectif initial était de s'appuyer uniquement sur dvf et éventuellement complétee selon les territoires de données exogènes.

La grosse difficultés des données dvf réside dans les tab (au sens large). Ça serait d'ailleurs intéressant d'avoir votre retour sur cette methodo et les critères utilisés notamment sur le critère territorial des tab.

Pour tout ce qui concerne les exclusions nous nous sommes appuyés sur les modalités utilisés par perval.


Julien

Bonjour,

Pour moi et compte tenu des problématiques de mon territoire la principale difficulté de DVF est de ne pas pouvoir vraiment analyser le neuf (pas de champ date et pas d'info sur le nombre de logements saisi lors de l'acte mais seulement plus tard par jointure avec la matrice).
Vos écarts dans vos pages de valeur marquent peut-être le passage d'un marché à l'autre : neuf ou ancien, terrain agricole/d'agrément/TAB ???

Toujours dans ce même sujet (du neuf et de l'ancien) ce que j'ai trouvé intéressant comme analyse c'est une localisation des transactions en nuage de points. Alors visuellement et quand on connait le territoire ou que l'on a un repérage des opérations neuves on peut voir clairement la différence entre les gammes de prix du neuf et de l'ancien.

A +

Merci pour la veille et le suivi !